住宅ローンの金利タイプとその比較

住宅ローンで得するためには金利タイプの把握と、そのメリット・デメリットをしっかり把握することが大事。金利の差自体小さくても、僕らにとっては35年という長い期間支払うものだし、総額になると、その小さな差が結果として何百万円という大きな差になる。


3つの金利タイプとその違い

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けると

  • 全期間金利固定タイプ
  • 金利固定期間選択タイプ
  • 金利変動タイプ

の3つに分けられる。

それぞれの金利タイプにはメリットとデメリットがあり、それらを知ることで僕らは無駄な出費を避けることができるのだ。

全期間金利固定タイプのメリット・デメリット

住宅ローンの借り入れから完済まで金利が一定なのがこの全期間金利固定タイプの住宅ローン。「フラット35」が代表的である。この「フラット35」は、住宅金融支援機構と民間金融機関による提携ローンのパターンがある。

【全期間金利固定タイプのメリット】

ずっと金利が同じということは、低金利時に借りるとその低金利が完済まで続くので返済額を低く押さえることができる。また、毎月同額を返済するので、家計管理がしやすい。

【全期間金利固定タイプのデメリット】

基本的に変動型タイプより金利が高く設定されている。低金利時代が長引くほど変動型より返済額が多くなる。

金利固定期間選択タイプのメリット・デメリット

銀行が設定した住宅ローン金利固定期間を自分で選択することができる。その固定期間が終了すると、再度金利固定期間を再設定するかそのまま金利変動タイプに移行するか自分で決めることができる。

【金利固定期間選択タイプのメリット】

基本的に金利固定期間が短いほど金利も低くなる。店頭金利から割り引く優遇金利が適応される場合もある。

【金利固定期間選択タイプのデメリット】

金利固定期間終了後はその時点での金利に変更される。そのときに金利が高い状態になっていたらその後の金利固定期間はずっとその金利で返済するので毎月返済額・返済総額は増額となる。

金利変動タイプのメリット・デメリット

金利変動タイプの住宅ローンは、半年~5年を基本単位として返済額が見直されるのが基本。ただし、返済できなくなるのを防ぐためにも、返済額が増えるのは直前の返済額の125%を限度としているようだ(と、いっても毎月10万円としたら、それが12.5万円になるということだから、結構苦しい)。

【金利変動タイプのメリット】

「全期間金利固定タイプ」「金利固定期間選択タイプ」と比べ、借入時の金利は低くなるのが普通。また、返済当初は他のタイプに比べて返済額は低くなる。

【金利変動タイプのデメリット】

金利が上がると利息分が増えていくため、元金の減りが鈍ってくる。金利に常に敏感でないと、返済額がどんどん増す可能性を秘めている。


住宅ローンの金利タイプ選択のポイント

時代によって金利が高めの時期もあれば、低めの時期もある。安心を取るなら「全期間固定タイプ」であるといえるが、お得感を考えると「金利変動タイプ」も捨てがたい。

結局、どれがお得であるか住宅ローンの金利タイプから考えた場合、その時期の社会情勢や過去数年の金利推移から今後どのようになるか推測するしか方法はないと思う。

そう考えると、一番安全な方法は

「どう転んでも大丈夫な支払い方法」=「自分が余裕で支払える借入額」

当たり前のことであるが、販売営業に載せられることなく、この当たり前のことを守って冷静に対処していくことが大切である、と僕は考える。

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